擁有海外房產：哪些要申報、哪些不用

許多家庭在台灣、中國或其他地方擁有房屋或公寓 — 有的是搬來美國前買的，有的是從父母繼承的。對美國公民或居民來說，關鍵是把擁有房產，和房產產生的錢分開來看。

情況美國的處理方式（公民與居民外國人）
單純擁有房產不是應稅事件
直接持有的房產 — FBAR不用申報
直接持有的房產 — Form 8938不用申報
透過外國公司持有的房產公司權益可能是 Form 8938 上的特定海外金融資產；也可能適用其他表格
出租租金收入要申報（全球所得）
出售任何利得都要申報；已繳的外國稅可能可以抵免
從非居民繼承通常不是收入；如果這一年來自有親屬關係的外國人的贈與與遺贈超過 $100,000，要申報 Form 3520

為什麼房屋與銀行帳戶的處理方式不同

FBAR 涵蓋金融帳戶，Form 8938 涵蓋特定海外金融資產。你直接持有的不動產兩者都不是，所以 IRS 對這兩份表格的比較，把「直接持有的海外不動產」列為兩份表格都不用申報。

兩個重要的例外：

  • 透過外國實體持有：如果房產是由你擁有權益的外國公司持有，這家公司本身就是 Form 8938 上的特定海外金融資產，而它的價值包含這筆不動產。外國實體也可能帶來其他美國申報 — 請尋求專業協助。
  • 與房產相關的資金：收進台灣銀行帳戶的租金，或存放在那裡的出售所得，都會計入 FBAR 的 $10,000 測試與你的 Form 8938 門檻。

海外房屋的房屋稅

2025 年的 Schedule A 填寫說明指出，你在不動產上繳納的外國稅款，不要當作州與地方不動產稅填入。所以你在台灣自住房屋的房屋稅，通常不能列為分項扣除額。如果房產是出租用的，費用就在出租的部分處理 — 請參閱 海外出租房產與美國稅務。

繼承海外父母的房產

遺贈對受領人來說通常不是收入。但來自非居民外國人或海外遺產的遺產，屬於 Form 3520 申報規則的範圍：如果這一年來自有親屬關係的外國人的贈與與遺贈合計超過 $100,000，你必須在 Form 3520 Part IV 申報。房屋以公平市價申報。請參閱 Form 3520：申報大額海外贈與。

出售海外房產

美國公民與居民外國人要就全球所得繳稅，所以出售海外房產的利得要在美國稅表上申報 — 即使這筆交易在當地已經課稅，即使你從未把錢匯回美國。想一步步了解出售與之後匯款各要申報什麼，請見海外賣房後把錢匯到美國，要申報什麼？

匯率很重要

美國稅表上的一切都必須以美元表示，IRS 的一般規則是每一筆都用付款或收款當時的匯率換算。這通常代表：

  • 你的成本（購買價格與改良費用）用你付款當時的匯率換算
  • 你的出售價格用出售當時的匯率換算

如果新台幣在購買與出售之間變動很大，以美元計算的利得可能和以新台幣計算的利得差很多 — 可能更大，也可能更小。外幣房貸又多了一層複雜度：償還房貸可能產生另一筆匯兌損益。這兩種情況都值得請專業人士檢視。

外國稅與外國稅額抵免

如果你就這筆利得繳納了符合資格的外國所得稅，你可能可以用 Form 1116 申請外國稅額抵免（或列為扣除），讓同一筆利得不會被完全重複課稅。請參考外國稅額抵免指南。

那是你的主要住所嗎？

IRS Publication 523 說明，出售符合擁有與居住測試的房屋時，最多可以排除 $250,000 的利得（多數夫妻合併申報為 $500,000）。如果你曾把這間海外房屋當作主要住所，申報前請先請稅務專業人士確認你的出售是否符合資格。

💡 海外房產要保留的紀錄

購買合約與價格、重大改良的日期與費用、繼承文件與房產在過世當日的價值、出售合約、成交費用、已繳的外國稅，以及你使用的匯率。有了這些集中保存的資料，多年後出售會容易得多。