對美國居民來說，海外租金是美國的應稅收入

如果你是美國公民或美國稅務居民，在台灣、中國或任何其他地方出租公寓，租金就是你全球所得的一部分。即使租金以新台幣支付、存在台灣的銀行，而且在台灣也已經課稅，你仍然要在美國稅表上申報。

好消息是：適用於美國房產的出租規則，一般也適用於這裡。你申報租金、扣除費用、為建築物折舊 — 只是有一些國際上的差異。

項目美國出租房產海外出租房產
表格Schedule ESchedule E（填寫海外地址）
幣別美元每一筆金額都要換算成美元
住宅建築物折舊多數情況為 27.5 年（GDS）必須使用 ADS：2017 年以後開始使用的為 30 年
在其他國家繳的稅不適用可能可以申請外國稅額抵免（Form 1116）
收租的銀行帳戶美國帳戶海外帳戶可能需要申報 FBAR／Form 8938

步驟 1：申報所有租金

多數情況下，你必須把收到的所有租金都計入收入。如果房客幫你支付了一筆費用（例如修繕帳單），這筆付款也是租金收入 — 如果它屬於可扣除的出租費用，你也可以扣除。在 Schedule E 上申報這筆房產；位於外國的房產，地址要填城市、省或州、國家與郵遞區號。

步驟 2：扣除一般出租費用

Publication 527 列出最常見的出租費用，包括廣告、清潔與維護、佣金、折舊、保險、法律與其他專業費用、管理費、付給銀行的房貸利息、修繕、稅款與水電費。海外物業管理人與仲介的費用，也屬於同樣的類別。保留收據 — 任何幣別都可以 — 並換算成美元。

⚠️ 在海外繳的房屋稅

稅款是列出的出租費用之一，但外國不動產稅有自己的規則，而且自住房屋的外國不動產稅不能列為分項扣除額。出租房產的台灣房屋稅要怎麼處理，請向稅務專業人士確認。

步驟 3：建築物折舊 — 依 ADS 折舊表

土地不能折舊，所以首先要把成本分成土地與建築物兩部分。接著，因為房產主要在美國境外使用，IRS Publication 946 要求使用替代折舊制度（ADS）— 以直線法、在比美國出租房產更長的期間內折舊：

住宅出租房產開始使用的時間ADS 回收期間
2017 年以後30 年
2018 年 1 月 1 日以前40 年

你的折舊基礎（Depreciable Basis）一般是你購買建築物時以美元計算的成本。如果你在出租前自己住過，折舊基礎是你改為出租當天的調整後基礎與公平市價兩者中較低者 — 這項計算請尋求協助。

步驟 4：換算成美元

稅表上的每一筆金額都必須以美元表示。IRS 的一般規則是每一筆收款或付款都用當時的匯率。IRS 也公布年平均匯率 — 2025 年列出的是每 1 美元兌 31.167 新台幣 — 而且只要你一致地使用，IRS 通常接受任何公開的匯率。

實際例子

美國居民 Grace 在 2025 年以每月 NT$30,000 出租她在台中的公寓：

項目新台幣美元（÷ 31.167）
租金（12 個月）NT$360,000≈ $11,551
管理費NT$36,000≈ $1,155
修繕NT$20,000≈ $642

她在 Schedule E 上申報約 $11,551 的租金，扣除費用與 ADS 折舊，然後看看她就租金繳納的台灣所得稅是否適用外國稅額抵免。

步驟 5：用外國稅額抵免避免重複課稅

如果你就租金收入繳納了符合資格的外國所得稅，一般可以選擇外國稅額抵免（Foreign Tax Credit，Form 1116）來減少美國稅額，或列為分項扣除額來減少應稅所得。多數情況下，抵免比較划算。只有所得稅類的稅款才符合抵免資格。請參考外國稅額抵免指南。

💡 什麼時候該找專業協助

如果房產是透過外國公司持有、你有出租虧損、你把以前的自住房屋改為出租、房產與海外親人共同持有，或你正要出售，請尋求協助。這些情況涉及本指南只簡單提到的規則。