直接的答案
這裡有兩件事，稅務處理非常不同：
- 出售。身為美國公民或居民，出售海外房產要在出售那一年的美國稅表上申報。如果有利得，可能要繳稅 — 即使你已經在當地繳過稅，即使錢從未離開那個國家。
- 匯款。把售屋款匯到你的美國帳戶，不是收入。它不會增加稅，也不會減少稅。
售屋款放在海外銀行帳戶期間，也可能影響海外帳戶申報。
| 步驟 | 要看什麼 |
|---|---|
| 1. 你怎麼取得這個房產？ | 自己買的、繼承的，還是受贈的 — 這決定你的起始成本基礎 |
| 2. 以美元計算，它花了多少錢？ | 購買價格與重大改良，通常以付款時的匯率換算 |
| 3. 以美元計算，你收到多少錢？ | 售價減去出售費用，通常以出售時的匯率換算 |
| 4. 有沒有利得？ | 收到的金額減去成本基礎 — 在出售那一年申報 |
| 5. 有沒有排除或抵免？ | 自住房屋排除（如果符合資格），以及合格外國所得稅的外國稅額抵免 |
| 6. 錢放在哪裡？ | 存放售屋款的海外帳戶，要計入 FBAR 與 Form 8938 |
成本基礎：你怎麼取得房產很重要
- 自己買的：成本基礎通常從你支付的價格開始，加上重大改良。
- 繼承的：成本基礎通常是死亡日的公平市價（或遺產選擇的替代評價日的價值）。
- 贈與人生前送的：成本基礎通常是贈與人的調整後成本基礎；如果贈與時的價值低於他們的成本，計算損失時有特別規則。
差別可能很大。父母幾十年前買的公寓，如果是送給你，成本基礎很低；如果是你繼承的，成本基礎接近市價。請見海外贈與和海外遺產，在美國申報有什麼不同？
匯率：你的利得以美元衡量
美國稅表上的金額必須以美元表示，而 IRS 的一般規則是，每個項目依你付款或收款當時的匯率換算。因為成本與售價常常是用相隔多年的匯率換算，你在美國的利得可能比當地貨幣計算的利得更大，也可能更小。
例子
美國居民 Wei 當年以新台幣 1,000 萬元買了台北的一間公寓，當時新台幣 1 元 = 0.030 美元（成本：30 萬美元）。2025 年她以新台幣 1,200 萬元出售，當時新台幣 1 元 = 0.033 美元（售價：39.6 萬美元）。假設沒有改良，為簡化也不計出售費用。她以新台幣計算的利得是 20%，但以美元計算的利得是 9.6 萬美元 — 32% — 因為新台幣升值了。如果匯率往另一個方向走，美國的利得可能比新台幣利得小，甚至變成損失。（匯率為舉例用，不是實際歷史匯率。）
外幣房貸在償還時，可能另外產生匯兌損益。這需要專業人士檢視。
外國稅與外國稅額抵免
如果當地國家對你的利得課稅，而且那是合格的外國所得稅，你或許可以申請外國稅額抵免（Form 1116）或列為扣除，避免同一筆利得被完整課兩次稅。某些與房產相關的稅 — 例如移轉稅或登記稅 — 可能不屬於所得稅。請找人檢視具體是哪一種外國稅。請參考外國稅額抵免指南。
是你的自住房屋嗎？
IRS Publication 523 說明，出售符合所有權與使用測試的房屋，最多可排除 $250,000 的利得（大多數合併申報的夫妻為 $500,000）。如果你曾把這個海外房產當作主要住所，請問稅務專業人士你的出售是否符合資格。如果這個房產曾經出租，折舊與出租紀錄也會影響結果 — 請見海外出租房產與美國稅務。
匯款：會觸發什麼、不會觸發什麼
- 不是收入：把自己的售屋款匯到美國，不是應稅事件。請見把自己海外帳戶的錢匯到美國，要繳稅嗎？
- FBAR：如果售屋款（加上你其他海外帳戶）在這一年中任何時候超過 $10,000，那一年就需要申報 FBAR — 即使帳戶現在已經清空。
- Form 8938：存放售屋款的海外帳戶，會計入你的特定海外金融資產。直接持有的不動產本身，不在 FBAR 或 Form 8938 上申報。請見FBAR 與 Form 8938 有什麼不同？
- 不是贈與：你自己的售屋款不需要申報 Form 3520。但如果這個房產是從非居民繼承的，收到遺產的那一年可能需要申報 Form 3520。
兩個人賣出類似的公寓，美國的稅可能差很多，取決於他們如何取得房產、何時成為美國居民、匯率、在海外繳的稅，以及那是自住還是出租。請用本指南整理事實，而不是用來省略計算。
要保留的紀錄
- 買賣契約與價格（或遺產文件與死亡日的估價，或贈與文件與贈與人的成本）
- 重大改良的紀錄，包括日期與金額
- 出售契約、結算單與出售費用
- 外國稅的核定與繳納證明
- 每個金額使用的匯率及其來源
- 任何存放過售屋款的海外帳戶對帳單
什麼時候該找專業人士
出售海外不動產幾乎都值得找專業人士 — 特別是房產是繼承或受贈的、曾經出租、有外幣房貸、透過公司持有，或已在當地課稅。專業人士也可以確認所得稅協定是否會影響結果。