簡短的答案
很多時候不用繳 — 或至少不是全部都要繳。賣房課稅看的是獲利，不是售價。如果這是你的主要住宅，而且符合持有與居住測試，一般可以排除最多 $250,000 的獲利，許多夫妻合併申報的稅表最多可排除 $500,000。超過排除額、或不符合資格的獲利，就要課稅。
本文談的是一般的美國主要住宅。海外的房子或公寓，請見海外賣房後把錢匯到美國，要申報什麼？
第一步：算出獲利
獲利一般是出售的實現金額（amount realized，售價減去出售費用），減去你的調整後成本（adjusted basis）。調整後成本一般從你買房的價格開始，加上某些費用（例如裝修改良），並減去某些項目（例如曾經出租或營業使用時提列的折舊）。Publication 523 有計算表。
| 舉例用的數字 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | $700,000 |
| 減：出售費用（舉例） | − $40,000 |
| 實現金額 | $660,000 |
| 減：調整後成本（購買價格加裝修） | − $420,000 |
| 獲利 | $240,000 |
第二步：確認主要住宅排除額
在出售日之前的 5 年期間內，如果符合以下條件，一般可以排除出售主要住宅的獲利：
- 持有測試：你持有這棟房子至少 2 年，而且
- 居住測試：你把它當作主要住宅居住至少 2 年。
如果你在這次出售前的 2 年內，已經用排除額排除過另一棟房子的獲利，一般就不能再使用。
| 情況 | 最高排除額（符合所有測試時） |
|---|---|
| 符合資格的個人 | 最多 $250,000 的獲利 |
| 許多符合資格、合併申報的夫妻 | 最多 $500,000 的獲利 |
| 沒有完全符合測試 | 在某些符合條件的情況下，可能可以部分排除 |
如果你沒有完全符合 2 年的測試，在 Publication 523 說明的某些情況下，仍可能符合部分排除。在假設全部獲利都要課稅之前，請先查看這些規定。
虧損不能扣除
如果你出售個人主要住宅的價格低於調整後成本，這筆虧損一般不能扣除。
Form 1099-S 與申報
過戶代理人可能會寄 Form 1099-S 給你。如果你收到，即使獲利全部可以排除，仍可能需要在稅表上申報這筆出售。如果有部分獲利需要課稅，就要在稅表上申報。請保留過戶文件與裝修紀錄，作為成本的依據。
房子曾經出租或作營業用時
曾經出租或營業使用，可能會大幅改變計算結果。特別是，1997 年 5 月 6 日之後因營業或出租使用而允許或可提列的折舊，一般不能單純用主要住宅排除額來排除。房子沒有作為主要住宅的期間，也可能影響可排除的獲利。這些計算超出本文範圍 — 請找人檢視這筆出售。出租折舊怎麼運作，請見出租房子或公寓，租金收入怎麼課稅？。賣屋排除額與出租折舊的規定可能同時適用於同一筆出售：即使其餘獲利可以排除，由那些折舊產生的獲利一般仍要課稅，課稅方式請見出售出租房產。
例子
以上面的舉例數字來說，May 和配偶持有並居住這棟房子六年，合併申報。他們的獲利是 $240,000。他們符合持有與居住測試，過去 2 年內也沒有排除過其他房子的獲利，所以獲利在排除額範圍內。如果他們收到 Form 1099-S，就要查看 Publication 523，確認是否仍需要申報這筆出售。