簡短的答案
在大多數情況下，出租房子或公寓收到的租金是必須申報的應稅收入。你一般可以用規定允許的出租費用來減少它 — 例如房貸利息、房屋稅、保險、修繕，以及建築物的折舊。個人屋主通常在 Schedule E 上申報。
本文談的是一般的長期出租。Airbnb 等短期出租，請見Airbnb 房東報稅指南與14 天規則。海外房產請見海外出租房產與美國稅務。
哪些算租金收入
租金收入的範圍比每個月的房租更廣。依情況而定，也可能包括預收的租金、你沒有退還或用來抵房租的押金，以及房客替你支付的費用。Publication 527 列出了哪些算在內。
常見的可扣除費用
在符合相關規定的前提下，常見的出租費用類別可能包括：
| 費用 | 說明 |
|---|---|
| 房貸利息 | 是利息 — 不是償還的本金 |
| 房屋稅（property taxes） | 出租房產的房屋稅 |
| 保險 | 承保出租房產的保單 |
| 修繕與維護 | 讓房子維持正常運作；改良的處理方式不同 |
| 管理費 | 付給物業管理公司的費用 |
| 屋主支付的水電瓦斯等費用 | 不包括房客自己付的費用 |
| 折舊 | 逐年回收建築物的成本 |
ℹ️ 修繕與改良的差別
修繕是讓房子維持正常運作，一般可以扣除。改良 — 讓房產變得更好、恢復原狀或改作他用 — 一般要加入成本、再提列折舊。兩者的處理方式並不會自動相同。
折舊：最常被忽略的費用
- 依一般的 General Depreciation System（GDS）規定，住宅出租建築物一般分 27.5 年提列折舊。
- 土地不能提列折舊。只有建築物（以及某些改良）可以提列折舊，所以成本要拆分成土地與建築物。
- 折舊一般從房產開始使用（placed in service）時開始 — 也就是準備好、可以出租的時候。
- 折舊會降低你的成本，影響之後賣房時的獲利。請見出售出租房產。
Publication 946 與 Publication 527 說明了怎麼計算。
在哪裡申報
個人屋主通常在 Schedule E（Form 1040）上申報租金收入與費用。某些情況會改變出租的申報方式，所以如果你的情況比較特殊，請查看 Schedule E 的填寫說明。
兩個可能改變答案的規定
- 個人使用。如果你或家人也會使用這個房產，費用怎麼分攤、可以扣除多少的規定都可能改變。
- 被動活動限制。出租活動一般屬於被動活動，被動活動規定可能限制你當年可扣除的出租虧損。
例子
Kevin 出租一間公寓，月租 $2,000，2025 年收到 $24,000 租金。他支付房貸利息、房屋稅、保險，以及修理漏水水龍頭的費用，並從房子準備好、可以出租時開始，將成本中建築物的部分分 27.5 年提列折舊。他在 Schedule E 上申報租金與這些費用。之後他換了屋頂，就把它當作改良提列折舊，而不是一次全部扣除。