出售出租房產：折舊回收與 25% 稅率

簡短的答案

出售持有超過一年的出租房產時，你的獲利是售價減去出售費用和調整後成本基礎。因為折舊會降低成本基礎，所以會增加獲利。長期獲利中由折舊產生的部分是未回收第 1250 條收益，按你的一般稅率課稅，但不超過 25%。其餘部分一般按 0%、15% 或 20% 的資本利得稅率課稅。你要在 Form 4797 上申報這筆出售。

第 1 步：調整後成本基礎

成本基礎一般從你購買房產支付的金額開始，加上某些購買成本與改良的費用，然後再減少，其中最重要的是折舊。

• 土地不能折舊。只有建築物與改良可以折舊。
• 允許或可允許（allowed or allowable）：你要按你依所用方法已扣除或可以扣除的折舊減少成本基礎。如果你完全沒有折舊，Publication 551 說要按你可以扣除的全額減少成本基礎。

第 2 步：實現金額與獲利

在 Form 4797 上，總售價包括收到的金錢與買方承擔的任何房貸，出售費用（例如仲介佣金）則加到成本基礎上。從成本基礎減去折舊後，總售價減去這個總額就是你的獲利。

第 3 步：第 1231 條

作為出租用的不動產不是資本資產；持有超過一年時屬於第 1231 條財產。你要把當年所有的第 1231 條利得與損失合併計算：

• 第 1231 條淨損失是一般損失。
• 第 1231 條淨利得在你前 5 年尚未回收的第 1231 條損失範圍內是一般所得，其餘是長期資本利得。

第 4 步：回收與未回收第 1250 條收益

如果申報過加速折舊、特別折舊扣除或商業振興扣除，或房產持有一年或以下，第 1250 條一般所得回收就可能適用。

範例（說明用，2025 年）

Lee 在 2016 年以 $300,000（土地 $60,000、建築物 $240,000）買了一間出租房屋，建築物按直線法以 27.5 年折舊，沒有申報特別折舊扣除。到出售為止，允許或可允許的折舊共 $80,000。2025 年 Lee 以 $520,000 出售房屋，支付 $30,000 的出售費用。

假設：依出售時的公平市價，售價中 $104,000 分攤給土地、$416,000 分攤給建築物，出售費用也按同樣比例分攤（$6,000 與 $24,000）。Lee 沒有其他第 1231 條交易、沒有前 5 年尚未回收的第 1231 條損失，也沒有收藏品損失或資本損失結轉。

這 $80,000 不是統一課 25%：它按 Lee 的一般稅率課稅，最高 25%。如果 Lee 有前 5 年尚未回收的第 1231 條損失，$270,000 中會有一部分改為一般所得。如果曾申報加速折舊或特別折舊扣除，第 26 行就可能出現一般所得回收。

第 5 步：表格

• Form 4797：持有超過一年的出租房產，要依建築物與土地各自的公平市價分攤實現金額。建築物填在 Part III，獲利再轉到 Part I；土地填在 Part I。持有一年或以下的房產填在 Part II。
• Schedule D：Form 4797 上的第 1231 條淨利得申報為長期資本利得。填寫未回收第 1250 條收益工作表，並把結果填在 Schedule D 第 19 行。
• Form 1099-S：過戶代理人可能會向你和 IRS 申報這筆出售。

淨投資所得稅

出售出租房產的獲利一般屬於淨投資所得，除非該房產用於對你而言不是被動活動的營業。即使屬於淨投資所得，也只有在你的修正後調整總收入超過門檻時才會課 3.8% 的稅（單身或戶長 $200,000；夫妻合併申報或符合資格的喪偶者 $250,000；夫妻分開申報 $125,000）。請參考 NIIT 指南。

常見錯誤

• 忘了從成本基礎減去折舊，或只減去已申報的金額，而可允許的金額更多。
• 把 25% 當成整筆獲利的統一稅率。
• 把未回收第 1250 條收益叫作「回收」並當作一般所得課稅。
• 把出售申報在 Form 8949 上，而不是 Form 4797。
• 對土地提列折舊。