直接的答案

如果你的父母是非居民外國人，他們出錢幫你買美國的房子，這就是給你的海外贈與（Foreign Gift）。它通常不是應稅收入。是否需要申報，要看總額：如果這個稅務年度來自父母以及與他們有親屬關係的外國人的贈與合計超過 $100,000，你就要申報 Form 3520 Part IV。

買房不會產生特別的類別。頭期款要和同一個家庭當年給你的其他贈與一起計算。

第一個問題：這筆錢實際上是什麼？

家人幫忙買房的方式有很多種。稅務處理看的是實際發生的事，而不是這筆錢被叫做什麼。

安排方式通常屬於要報 Form 3520 Part IV 嗎？
父母給你錢，不期待你償還給你的贈與計入 $100,000 的親屬合計
父母直接把錢付給 escrow 或賣方，用來買你的房子直接付給 escrow 本身，並不會讓它不屬於海外贈與申報；實質內容與產權歸屬很重要需要依事實檢視，特別是大額款項
父母借錢給你，你之後會還借款，不是贈與不當作贈與申報；適用借款規則
父母把自己的名字登記在產權上，成為共同持有人是他們自己的投資，該部分不是贈與需要專業人士檢視
錢來自父母的公司或信託不是一般的個人贈與規則不同 — 請尋求專業協助
ℹ️ 直接付款的例外沒有「房屋版」

IRS 海外贈與指引所指出的直接付款例外，針對的是代你支付的合格學費與醫療費用，並不是一般性的房屋例外。我們查閱的 IRS 指引，沒有特別討論父母把錢付給 escrow 公司、賣方或房貸機構的情況，所以直接付給 escrow，本身並不能證明這筆錢不屬於海外贈與申報。實際受益人是誰、房子歸誰所有，以及交易的實際事實，都很重要。大額直接付給 escrow 的安排，請尋求個別的專業檢視。

申報與繳稅：分開來看

  • 所得稅：真正的贈與通常不計入你的所得。你不會因為父母幫你買房而要繳美國所得稅。
  • 申報：當你這一年的親屬合計超過 $100,000，就要申報 Form 3520 Part IV。這是一份資訊申報表，與你的 Form 1040 分開申報。
  • 之後的收入：如果你把房子出租，租金要繳稅。出售時，利得是從你的成本基礎計算 — 通常就是你的購買成本，包括用贈與的錢支付的部分。

實際例子

Lin 和她先生都是美國公民，2025 年在聖荷西買房。Lin 住在台中的父母不是美國公民也不是美國居民，4 月匯了 $150,000 到 Lin 的美國帳戶作為頭期款。12 月又匯了 $10,000 當作年節禮物。

  • 這筆錢是給 Lin 的贈與，不是應稅收入。
  • Lin 知道她的爸爸和媽媽彼此有親屬關係，所以依照合併計算規則，她把兩人的贈與加總：2025 年共 $160,000 — 超過 $100,000 — 所以 Lin 要申報 2025 年的 Form 3520 Part IV，列出兩筆贈與（每一筆都超過 $5,000）。
  • 如果父母改成匯 $80,000 給 Lin、$80,000 給她先生，就需要更仔細分析誰收到什麼，以及其中一位配偶是否其實是在替另一位收錢。請見我們給夫妻的指南。

文件與資金來源

可能有兩方想知道你的頭期款從哪裡來，理由各不相同：

  • 你的房貸機構可能要求 gift letter、銀行對帳單或電匯紀錄，以證明資金來源。那是貸款的要求，不是向 IRS 申報。
  • IRS 關心的是這筆錢是不是贈與，以及當你的親屬合計超過 $100,000 時，你有沒有申報 Form 3520。如果海外贈與沒有申報，IRS 可能自行判定這筆錢本身的所得稅後果。

同一套文件兩邊都用得上。趁買房的資料還很齊全時整理好：

  • 電匯確認單，顯示日期、金額、匯款人與收款帳戶
  • 父母簽名的聲明，表示這筆錢是贈與、不期待償還
  • 換算成美元時使用的匯率
  • 過戶結算單（closing statement），顯示資金如何使用
  • 如果錢先經過你自己的海外帳戶，該帳戶的對帳單
⚠️ 錢先停在海外的情況

如果父母先把錢存進你名下的海外帳戶，再由你匯回美國，這個帳戶就是你的海外金融帳戶。如果你所有海外帳戶在這一年中任何時候合計超過 $10,000，就必須申報 FBAR，也可能需要申報 Form 8938。請見台灣或海外銀行帳戶需要申報嗎？

常見錯誤

  • 以為貸款機構的 gift letter 已經處理好 IRS 那一邊
  • 只算頭期款，忘了同一個家庭當年給的其他贈與
  • 沒有事實根據，就把贈與說成「借款」（或把借款說成「贈與」）
  • 以為錢是付給 escrow 而不是給你，就自動不需要申報 Form 3520
  • 因為 Form 3520 不在報稅人員處理的 Form 1040 裡，所以漏報

什麼時候該找專業人士

如果父母會列在產權上、這筆錢是借款或部分是借款、資金來自家族公司或信託、贈與以某種組合給了你和配偶，或你已經錯過 Form 3520 的截止日（請見Form 3520 忘記報或晚報，現在怎麼辦？），請找 CPA 或稅務律師。