簡短的答案

讓財產維持一般運作狀態的修繕，通常可以在支付當年扣除。改良 — 包括改善（betterment）、恢復（restoration）或改作他用（adaptation） — 必須資本化，通常要分好幾年折舊。有三個安全港規定可以讓你扣除某些原本要資本化的支出，但每個都有自己的條件，其中兩個需要在稅表上附選擇聲明。

三種改良

類型意思出租房產例子
改善（Betterment）修正既有的缺陷或狀況、擴大或擴充財產，或提高其容量、強度或品質增加一間臥室或露台；升級為品質高很多的系統
恢復（Restoration）更換主要的結構部分、在依災害損失調整成本基礎後修復損壞，或把財產重建到如新的狀態更換整個屋頂；更換整套暖氣系統
改作他用（Adaptation）把財產改成與你開始出租時預定的一般用途不一致的用途把住宅單位改成辦公空間

Publication 527 列出常見的改良，包括增建、新屋頂、防風窗、景觀美化、圍籬、中央空調、暖爐、熱水器、嵌入式家電、廚房現代化、地板，以及全室地毯。

三個安全港

例行維護最低金額安全港小型納稅人安全港（建築物）
涵蓋什麼讓財產維持一般有效率運作狀態的重複性工作每張發票或每個項目的小額取得或製作成本合格建築物的修繕、維護、改良與類似工程
主要限制因你在營業中使用該財產而產生，且就建築物而言，你合理預期在開始使用後 10 年內會做超過一次的工作；不適用於改善每張發票或每個項目 $2,500（有合格財務報表者 $5,000）；你也必須在帳冊與紀錄中把成本列為費用；不適用於土地或存貨平均年度總收入 1,000 萬美元（$10 million）以下；建築物未調整成本基礎 100 萬美元（$1 million）以下；當年在該建築物的總支出不超過 $10,000 或其未調整成本基礎 2%（取較小者）
需要選擇嗎？不需要每年的選擇聲明；只有為使用它而變更會計方法時才需要 Form 3115需要 — 每年在如期申報（含延期）的原始稅表上附聲明需要 — 每年在該年度稅表上附聲明
適用範圍所有符合條件的金額選擇後，當年所有符合條件的金額當年該建築物所有符合條件的工程

這些安全港是每年的選擇或規定，不是會計方法變更，所以使用某一年的最低金額或小型納稅人安全港時，不需要申報 Form 3115。如果某筆金額不符合任何安全港，只要依一般的事實與情況分析屬於修繕，仍然可以扣除。

什麼時候必須折舊

  • 資本化的改良要加到成本基礎並折舊，通常視為個別的財產處理。
  • 住宅出租建築物的改良，例如新屋頂，使用建築物的回收期間 — 一般折舊制度下為 27.5 年。
  • 住宅出租房產使用的家電、地毯與家具屬於 5 年期財產。
  • 某些財產可能可以使用加速折舊或第 179 條等較快的方法；請見第 179 條與加速折舊。

範例（2025 年，住宅出租）

支出處理方式
$350 修理漏水的水龍頭並補牆修繕 — 在 Schedule E 上扣除
$1,800 的冰箱，已選擇最低金額安全港，且在屋主的紀錄中列為費用依最低金額安全港可以扣除；沒有選擇時，屬於 5 年期財產
$14,000 更換整個屋頂恢復 — 資本化並以 27.5 年折舊；金額超過小型納稅人安全港每棟建築物每年 $10,000 的上限
未調整成本基礎 $300,000 的建築物；當年在其上的總支出 $5,500在小型納稅人限額內（$6,000 = $10,000 與 2% × $300,000 取較小者），做出選擇後 $5,500 全部可以扣除
同一棟建築物，但總支出 $7,000超過限額，所以該建築物當年不能使用小型納稅人安全港；每筆支出依一般規定分析
⚠️ 保留發票與選擇聲明

最低金額安全港是以每張發票或每個項目計算，兩種選擇都必須附在稅表上。請保留發票、書面的費用化政策與選擇聲明的副本，並在紀錄中把修繕費用和改良費用分開。