簡短的答案
出租房產的虧損通常是被動虧損，而被動虧損通常只能抵扣被動收入 — 不能抵扣薪資或營業收入。主要有兩個例外：積極參與的屋主可享有 $25,000 特別扣除額，在修正後 AGI 介於 $100,000 與 $150,000 之間逐步減少；以及具備房地產專業人士身分並實質參與。用不到的虧損會往後結轉，不會消失。
依序回答四個問題
| 問題 | 為什麼重要 |
|---|---|
| 1. 在被動規定下，這是「出租活動」嗎？ | 長期出租通常是。平均住宿期間在 7 天以下（或在 30 天以下並提供重要個人服務）不屬於出租活動 — 改以一般營業活動的標準判斷 |
| 2. 這項活動是被動活動嗎？ | 出租活動即使你很投入，仍屬被動，除非你是實質參與的房地產專業人士。非出租活動則除非你實質參與，否則屬被動 |
| 3. 有沒有例外讓你扣除被動的出租虧損？ | 積極參與出租不動產可享有 $25,000 特別扣除額，但受修正後 AGI 遞減限制 |
| 4. 剩下的虧損怎麼辦？ | 暫停並在 Form 8582 上往後結轉 |
積極參與與實質參與
| 積極參與（active participation） | 實質參與（material participation） | |
|---|---|---|
| 用途 | 出租不動產的 $25,000 特別扣除額 | 讓營業活動成為非被動，以及讓房地產專業人士的出租成為非被動 |
| 標準 | 較寬鬆：以重要且真實的方式做管理決策，例如核准房客、決定出租條件與核准支出 | 嚴格：必須符合七項測試之一 |
| 持有比例 | 你（連同配偶）全年必須持有該活動價值至少 10% 的權益 | 測試中沒有最低持有比例 |
Publication 925 的七項實質參與測試包括：
- 一年內參與超過 500 小時。
- 你的參與幾乎是所有人（包括非所有人）參與的全部。
- 超過 100 小時，而且不少於其他任何人。
- 重要參與活動（每項超過 100 小時）合計超過 500 小時。
- 在前 10 年中任何 5 年有實質參與。
- 個人服務活動，且在以前任何 3 年有實質參與。
- 依所有事實判斷，你在一年中規律、持續且大量地參與 — 參與 100 小時以下時不適用，而且管理工作的計入有限制。
$25,000 特別扣除額與遞減
| 報稅身分 | 最高扣除額 | 開始遞減（修正後 AGI） | 完全取消 |
|---|---|---|---|
| 單身、戶長、夫妻合併申報 | $25,000 | 超過 $100,000 | $150,000 以上 |
| 夫妻分開申報，全年分居 | $12,500 | 超過 $50,000 | $75,000 以上 |
| 夫妻分開申報，年度中任何時間同住 | 無 | — | — |
- 扣除額會減少修正後 AGI 超過門檻部分的 50%。例如修正後 AGI 為 $120,000 時，最高扣除額是 $15,000。
- 這裡的修正後 AGI 計算時不含某些項目，包括應稅的社會安全福利、可扣除的 IRA 存款，以及被動活動收入或虧損。
- 這些金額由法律明定，不做通膨調整；2025 與 2026 年相同。
房地產專業人士
- 每年兩項測試：你在所有營業活動中提供的個人服務，超過一半是在你實質參與的不動產營業中提供，而且你在這些不動產營業中提供超過 750 小時的服務。
- 受雇員工的工時在房地產業不計入，除非你持有雇主超過 5% 的權益。
- 合併申報：必須由其中一位配偶單獨符合兩項測試，但另一位配偶的工作可以計入實質參與。
- 不是自動的：即使符合資格，每一項出租也只有在你實質參與時才是非被動的。除非你選擇把所有出租不動產權益視為單一活動（見 Schedule E 說明），否則每一項權益都是個別的活動。
短期出租
如果平均住宿期間在 7 天以下，或在 30 天以下並提供重要的個人服務，這項活動在被動規定下就不屬於出租活動。這讓它不適用「出租一律被動」的規定，但這本身並不會讓虧損變成非被動。除非你符合七項測試之一而實質參與，否則該活動仍是被動的，而且不適用 $25,000 出租特別扣除額。如果你自己使用該房屋的天數超過 14 天或公平租金出租天數的 10%（取較大者），則適用另一套規定 — 請見14 天規則。
暫停的虧損
- 未獲准的被動虧損會結轉到下一年，可以抵扣當時的被動收入。
- 當你以完全課稅的交易，把該活動的全部權益處分給沒有關係的人時，該活動暫停的虧損通常可以全額扣除。
- 每年保留你的 Form 8582 與工作表，以便追蹤結轉金額。
範例（2025 年）
| Grace | David | Mei | |
|---|---|---|---|
| 事實 | 單身，薪資 $90,000，自己管理的長期出租房產虧損 $12,000 | 夫妻合併申報，修正後 AGI $135,000，出租虧損 $20,000，積極參與 | 單身，薪資 $180,000，平均住 4 晚的短期出租虧損 $18,000；她工作 60 小時，而物業管理人與清潔人員工作更多 |
| 結果 | $12,000 全部可扣除 — 在 $25,000 扣除額內且低於遞減門檻 | 扣除額減為 $7,500（$25,000 − 50% × $35,000）；$12,500 暫停 | 不屬於出租活動，但沒有符合任何實質參與測試，所以虧損是被動的並被暫停 |
⚠️ 保留工時紀錄
實質參與與房地產專業人士身分取決於你能證明的工時。請保留當時記錄的日期、時數與工作內容。沒有紀錄就主張非被動處理，是常見的查帳問題。