第一個問題：14 天規則適用於你嗎？
在做任何事之前，先確認一個數字：你今年出租房產幾天？
如果答案是 14 天以內，你可能適用 14 天規則 — 代表你的租金收入完全免稅，也不需要申報。完整說明請參閱我們的 14 天規則指南。
如果你出租 15 天以上，本指南的規則就適用於你。
出租天數：房產（或房間）租給付費房客的天數。
自用天數：你（或免費使用的家人）使用房產的天數。這兩個數字決定適用哪些規則，以及費用要怎麼分攤。
該用哪一份稅表？Schedule E 還是 Schedule C
租金收入一般在 Schedule E 上申報。不過，有些房東必須使用 Schedule C。差別很重要，因為 Schedule C 的收入要繳自雇稅（15.3%），Schedule E 的收入則不用。
| 你的情況 | 使用的表格 | 要繳自雇稅嗎？ |
|---|---|---|
| 出租房間或房產，沒有為房客提供實質服務 | Schedule E — 補充收入（Supplemental Income） | ❌ 不用 |
| 主要為了房客方便而提供實質服務（例如定期清潔、更換床單或客房清潔服務） | Schedule C — 營業收入（Business Income） | ✅ 要（15.3%） |
| 出租屬於不動產經銷商（Real Estate Dealer）營業的一部分 | Schedule C — 營業收入（Business Income） | ✅ 要（15.3%） |
房客之間例行的退房清潔，本身並不能決定要用 Schedule E 還是 Schedule C。如果你主要為了房客方便而提供實質服務 — 例如定期清潔、更換床單或客房清潔服務 — Publication 527 說明要在 Schedule C 上申報。如果你不確定自己的服務屬於哪一種，請尋求專業建議。
哪些算是租金收入？
申報你從房客收到的總金額 — 在 Airbnb 扣除房東服務費之前的金額。Airbnb 寄給你的 1099-K 顯示的是總收款。接著再把服務費當作營業費用扣除。
租金收入包括：
- 房客支付的每晚租金
- 向房客收取的清潔費（即使你另外付錢請清潔人員 — 那是可扣除的費用）
- 寵物費、加人費或任何其他向房客收取的費用
- 你沒收的押金（押金用於賠償損壞或沒有退還時，就成為收入）
Airbnb 寄給你的 1099-K 顯示的是房客支付的總金額 — 包括 Airbnb 那一部分的清潔費，而且是在 Airbnb 扣除房東服務費之前。不要以為 1099-K 和你銀行實際收到的金額一樣。申報 1099-K 上的總金額，再另外把 Airbnb 的房東服務費列為費用扣除。
可以扣除哪些費用？
Airbnb 房東可以扣除的費用範圍很廣。關鍵規則：費用必須是你出租活動一般且必要的支出，而且如果你自己也使用這個房產，必須在出租與自用之間分攤。
混合用途房產的費用如何分攤
如果你出租的是你的主要住所，或你自己也有使用的房產，必須把費用在出租與自用之間分攤。IRS Publication 527 依各用途的使用天數來分攤費用：
依天數分攤
出租天數除以總使用天數（出租天數 + 自用天數）。
自用天數：30
總天數：90
出租比例：60/90 = 67%
IRS Publication 527 說明的方法
折舊（Depreciation）讓你可以把房產的成本分年扣除 — 即使你今年並沒有實際花這筆錢。住宅出租房產可以把建築物的價值（不含土地）分 27.5 年折舊。以一間 $400,000、建築物價值 $350,000 的房產來說，每年的折舊約 $12,727 — 這是一筆可觀的扣除，許多自己管理的房東卻忘了申報。
重要：將來出售房產時，IRS 會「回收」這些折舊並課稅，這叫做折舊回收（Depreciation Recapture）。請記錄你每年提列的折舊。
最常見的 Airbnb 報稅錯誤
- 沒有記錄自用天數 — 如果你（或家人）使用房產卻沒有保留紀錄，可能扣除過多（有查帳風險），也可能扣除不足（少拿了該省的錢）。請用行事曆記錄。
- 申報淨額而不是總額 — 1099-K 顯示的是總租金收款。申報總金額，再另外扣除 Airbnb 的費用。不要只申報進到你銀行帳戶的金額。
- 漏掉折舊 — 許多房東因為計算複雜就跳過。CPA 可以在第一年就幫你正確建立折舊表，之後每年都會自動延續。
- 沒有分開出租與自用費用 — 把只能部分分攤的費用 100% 扣除，在查帳時是一個警訊。
- 忘了地方許可與稅款 — 沒有許可就經營短租，可能被處以不能扣除的罰款，也可能讓你的稅務申報受到檢視。